Cuando vas a firmar una hipoteca, debes conocer al detalle cada uno de los elementos
que determinan si es
una buena oferta o no. En las hipotecas de interés variable o mixto, debemos centrar la
atención en el
índice que se toma como referencia. La mayoría de las hipotecas variables están referenciadas al euríbor ,
desde que en el año 2000 este índice sustituyó al Mibor, aunque existen otros índices de referencia como el
IRPH.
También debemos fijarnos en el diferencial, ese número que suele acompañar
al índice de referencia y que
influye de manera significativa en el coste de nuestra hipoteca.
El diferencial es un porcentaje fijo que se suma al euríbor. Cada entidad
financiera determina este
porcentaje en función de los intereses del préstamo que concede al cliente.
Así, mientras el euríbor es un
índice oficial que se calcula a partir de la media del interés al que se prestan dinero las entidades
financieras europeas, el diferencial es fijado por cada banco según las condiciones de su oferta
hipotecaria.
¿Cómo se calcula?
En las hipotecas variables, el interés hipotecario que se aplica a partir de la suma
del euríbor más el
diferencial da lugar al TIN (Tasa de Interés Nominal). Por ejemplo, en una hipoteca variable
que aplica
sobre el euríbor (-0,112 % en abril de 2019) un diferencial del 1,1 % significa que el interés final que
aplica el banco es del 0,98 %.
No hay que confundir el TIN con la TAE (Tasa Anual Equivalente) que incluye además del TIN, todos los gastos
y las comisiones bancarias, lo que refleja el coste efectivo del préstamo
hipotecario.
A diferencia del euríbor que cambia continuamente y por tanto afecta al interés del préstamo hipotecario
cuando toca revisar el interés de la hipoteca, el diferencial no cambia en toda la
vida del préstamo.
¿En qué me afecta?
El diferencial afecta al coste total del préstamo de forma que cuanto más
alto es el diferencial, más alto
será el interés que se aplica.
En el caso de una hipoteca variable referenciada al euríbor de 180.000 € a 30 años, la aplicación de un
diferencial del 0,99 % nos daría a pagar una cuota mensual de 563 €, mientras que si el diferencial que se
suma es del 1,99 % la cuota se eleva hasta los 648 €. Esta diferencia se traduce en más de 30.000 € de
intereses que se pagan en la hipoteca con el diferencial más alto frente a la que tiene un diferencial del
0,99 %.
Interés
Cuota mensual
Cuota anual
Coste total hipoteca
Intereses
Hipoteca euribor + 0,99 %
0,81 %
563 €
6758 €
202.728 €
22.728 €
Hipoteca euribor + 1,99 %
1,81 %
647 €
7764 €
232.932 €
52.932 €
¿Cómo se puede negociar?
El diferencial se puede negociar con el banco cuando se pactan las
condiciones de la hipoteca. Los bancos
pueden rebajar el diferencial si el cliente cumple determinadas condiciones relacionadas con
la contratación
de otros productos con la hipoteca como los seguros de hogar y vida, los planes de pensiones o tarjetas de
crédito. El banco debe informar del coste de la hipoteca si se contratan estos productos y si no se
contratan.
Si se contratan estos productos generalmente se aplica un diferencial más
bajo, lo que rebaja el tipo de
interés nominal y, por tanto, las cuotas hipotecarias son menores.
Las comisiones y productos vinculados también tienen impacto sobre la hipoteca
También debes tener en cuenta los efectos que tienen las comisiones y los productos vinculados en la cuantía
de la hipoteca. Una hipoteca con un diferencial alto pero sin vinculaciones puede ser
más barata que otra en
la que el diferencial sea más bajo pero exija más productos vinculados.
El impacto de las comisiones y los productos vinculados queda reflejado en la TAE de la hipoteca que indica
el coste real, incluyendo el tipo de interés del préstamo (TIN), los gastos y comisiones. Para calcular la
TAE de un préstamo hipotecario, se incluyen los intereses, todas las comisiones, los impuestos y otros
gastos como las primas de seguros obligatorios, a excepción de los gastos de notaría. Es posible que dos
hipotecas tengan un TIN similar pero la TAE sea diferente por la cuantía de las comisiones y productos
vinculados incluidos.
Hipoteca NARANJA
Otra hipoteca
Tipo de interés primer año
1,99 %
1,95 %
Euríbor
– 0,189 %
– 0,189 %
Diferencial
0, 99 %
0,90 %
Plazo
25 años
25 años
Importe total
150.000 €
150.000 €
Seguro de vida
27,34 €
627,34 €
Seguro de hogar
236,40 €
265,41 €
Tasación
329 €
286,41 €
Gestoría
378,41 €
456,17 €
Impuesto AJD
2235 €
1665 €
Arancel registral
51,55 €
51,55 €
Comisión de apertura
0
1500 €
TAE Variable
1,77 %
2,94 %
(Cálculos realizados a fecha 22 de agosto de 2018).
En resumen, antes de firmar una hipoteca debes analizar todas las variables para saber
exactamente la cuota
que pagarás. Para hacer estos cálculos puedes utilizar nuestro simulador que te ayudará a
calcular las
condiciones económicas de tu hipoteca.