El diferencial de la hipoteca es un elemento importante al analizar qué hipoteca contratar con el banco, porque influye en la cuota y en el coste total del préstamo hipotecario. El diferencial establece el tipo de interés que se paga, pero solo afecta a las hipotecas variables, y a las mixtas en su tramo variable.
¿En qué consiste el diferencial de una hipoteca?
El diferencial es un porcentaje fijo que se suma al euríbor, que es el índice de referencia más utilizado y viene dado por la media del interés al que se prestan dinero los bancos europeos. Este elemento es establecido por cada entidad financiera para asegurarse la rentabilidad del préstamo, y representa la cuota de rédito que recibe el banco por prestar dinero.
¿Qué relación hay entre el euríbor y el diferencial?
El diferencial sumado al euríbor determina el interés que se paga por la hipoteca. A esto se le llama TIN (tipo de interés nominal), que es el tipo de interés que tiene que pagar el hipotecado durante un periodo de tiempo determinado. Este porcentaje varía, porque el euríbor se publica cada mes y cambia a lo largo del año.
Sin embargo, el diferencial no varía nunca, y cada banco es libre de aplicar una tasa distinta.
¿Cómo calcular el diferencial de mi hipoteca?
El diferencial es fijado por el banco según las circunstancias del mercado y el perfil del hipotecado. Cuando los tipos de interés son muy bajos, el diferencial que aplica el banco es más alto porque de ese modo se asegura ganar dinero con el préstamo, aunque siga disminuyendo el euríbor. Por el contrario, cuando este índice está alto, el porcentaje extra que suman los bancos para calcular el tipo de interés de la hipoteca es menor.
Además, si tienes un buen perfil crediticio y el plazo de la hipoteca es más corto, el banco también suele ofrecer diferenciales más bajos.
¿Cómo afecta el diferencial a tu hipoteca?
Como hemos dicho, el diferencial determina los intereses que tienes que pagar por la hipoteca. Lo que debes tener claro cuando firmas este tipo de préstamo es que cuanto más alto sea el diferencial, la cuota será mayor y los intereses también serán más elevados, porque este porcentaje se mantiene invariable durante el plazo de duración del contrato hipotecario.
Así, con una hipoteca de 150.000 € a 30 años, con la referencia del euríbor más un diferencial del 1,20 %, el TIN será 1,214 % (0,014 % euríbor de abril de 2022 +1,20 %) y la cuota mensual ascendería a 494,55 €.
Sin embargo, si el diferencial es del 0,90 %, el TIN sería 0,914 % (0,014 % euríbor abril + 0,90 %) con lo que la cuota bajaría a 474,52 €. El ahorro mensual sería de 20 € -de 240 € al año- que con una hipoteca de esa duración sumaría un total de 7.200 € menos de intereses.
¿Cómo se puede negociar el diferencial de la hipoteca?
El objetivo a la hora de negociar el diferencial de la hipoteca es conseguir que sea lo más reducido posible para pagar menos intereses. Debes tener en cuenta que si esta parte de tu cuota es alta y el euríbor sube, los intereses pueden dispararse. Sin embargo, si negocias un diferencial bajo, aunque el euríbor suba, la cuota no subirá tanto.
El diferencial se puede rebajar si se contratan productos combinados con la hipoteca como los seguros de hogar y vida, los planes de pensiones y las tarjetas de crédito o domicilias la nómina. Generalmente, el banco rebaja un porcentaje al diferencial por la contratación de cada uno de estos productos.
Por ejemplo, la Hipoteca NARANJA Variable tiene un interés de euríbor más un diferencial del 0,79 % si domicilias la nómina y contratas los seguros de vida y hogar, pero si firmas la hipoteca sin productos combinados, el diferencial sube hasta un 1,59 %.
El banco siempre tiene que informar sobre el coste de la hipoteca tanto con la contratación de productos vinculados como sin estos.
Las comisiones y productos vinculados también tienen impacto sobre la hipoteca
A pesar de que los productos vinculados rebajan el diferencial, puede ser que una hipoteca con un diferencial alto y sin productos combinados sea más barata que otra con el diferencial más bajo y con otros productos asociados. Esto sucede por el impacto que estos y las comisiones tienen en la hipoteca, que está recogido en la TAE (tasa anual equivalente).
La TAE expresa el coste real del préstamo, ya que suma al TIN las comisiones y los gastos asociados, como las primas de los seguros. Es posible que dos hipotecas con un tipo de interés nominal similar tengan una TAE diferente por esos costes agregados y, por tanto, que contratar estos productos sea más caro que aceptar un diferencial alto. Para calcular el precio real de la hipoteca con o sin estos añadidos puedes utilizar nuestro simulador y comparar las diferentes opciones.