La mayoría de los españoles hacemos la mayor inversión de nuestra vida cuando adquirimos nuestra casa, aunque pocos realizan esta compra como una inversión. Sin embargo, es posible convertir este activo ilíquido en líquido, y además, seguir viviendo en el inmueble.
¿Cómo es posible? Pues a través de una figura jurídica llamada nuda propiedad que, dicho de forma sencilla, consiste en vender la propiedad pero manteniendo la posesión de la vivienda .
Qué es la nuda propiedad
Para entender qué es la nuda propiedad hay que empezar explicando que al comprar una propiedad se adquiere su pleno dominio, que se compone de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio, es decir, el uso y disfrute del bien que se adquiere. Esto significa que es posible adquirir cualquiera de las dos partes por separado, es decir, únicamente la nuda propiedad o únicamente el derecho sobre la vivienda pero sin tener la posesión , que queda en poder del vendedor porque es quien tiene el usufructo.
En la nuda propiedad está, por un lado, el usufructuario o vendedor que tiene derecho a permanecer en la casa , puede alquilarla y obtener una renta o incluso puede vender el usufructo a otra persona para aumentar sus ingresos. Por otro lado , el comprador o nudo propietario que puede disfrutar del pleno dominio de la casa solo cuando termina el usufructo, que se produce con la muerte del usufructuario si el usufructo es vitalicio.
Para qué sirve: qué derecho otorga
La nuda propiedad sirve para transformar la vivienda en un activo líquido sin necesidad de desprendernos del bien. Para el usufructuario, es la manera de aumentar sus ingresos sin tener que salir de su hogar , mientras que para el comprador es una forma de adquirir una propiedad con la ventaja de hacerlo a menor precio .
La nuda propiedad se diferencia del pleno dominio en que en el primer caso se tiene la propiedad pero no la posesión, mientras que en el pleno dominio el propietario tiene la propiedad y también el usufructo de la vivienda, es decir, el uso y disfrute.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Nuda propiedad y usufructo conceden derechos y obligaciones distintas a sus titulares. El nudo propietario, aunque es dueño de la vivienda, no tendrá la posesión de su casa ni su uso y disfrute hasta que finalice el usufructo y no puede realizar ninguna acción que le otorgue beneficios económicos de la vivienda .
Por el contrario, el usufructuario no está obligado a vivir en la vivienda; puede alquilarla y obtener unos ingresos económicos e, incluso, vender el usufructo a otra persona . Además, tiene derecho a recibir el importe de la venta de una vez cuando se realiza la operación.
Ventajas de la nuda propiedad
Las ventajas de la nuda propiedad para el vendedor son que permanece en su casa tras recibir el importe de la venta y solo tiene que pagar los recibos de los suministros (agua, luz, teléfono…) y las cuotas de la comunidad . El comprador se hace cargo del pago del IBI , la tasa de basuras, las derramas que se exijan en la comunidad y los gastos extraordinarios.
Los gastos de esta operación son los mismos que en la compra de la vivienda : el comprador debe pagar los gastos del notario, registro, impuesto de transmisiones patrimoniales y la plusvalía municipal. Cuando finaliza el usufructo y el comprador adquiera el pleno dominio sobre el inmueble deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) del valor que tenga la vivienda en ese momento.
Hay que tener en cuenta que para calcular el valor de la vivienda en la nuda propiedad se toma en consideración el valor de mercado de la vivienda y la esperanza de vida del vendedor .
Normalmente, la nuda propiedad es una operación utilizada por las personas mayores para conseguir liquidez de su patrimonio inmobiliario.