Cuando queremos cambiar de vivienda pensamos en vender la casa que tenemos en propiedad para comprar otra nueva. Sin embargo, la permuta de viviendas permite cambiar de vivienda sin necesidad de comprar ni vender. Se trata del intercambio de propiedades inmobiliarias entre dos particulares sin mediar dinero.
El intercambio de viviendas puede darse por varias razones: por necesidad de cambio de lugar de residencia, por traslado de trabajo, por cambiar a una casa más grande o más pequeña, o simplemente por querer mudarse a una casa distinta.
Qué es permutar una vivienda
Según se recoge en el artículo 1538 del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Cuando se trata de una permuta inmobiliaria, ambas partes se intercambian una vivienda de la que son propietarios.
Se diferencia del contrato de compraventa porque en la permuta se intercambian las propiedades, pero no hay dinero. De hecho, una de las condiciones es que las viviendas deben tener un valor semejante para que puedan intercambiarse sin ningún problema. En el supuesto de que una propiedad tenga un precio superior a la otra, se tendrá que compensar la diferencia con dinero, pero en ese caso hay que hacer un contrato mixto de permuta y compraventa.
¿Cómo funciona la permuta de viviendas entre particulares?
Cuando dos personas quieren intercambiar sus viviendas, el primer paso que tienen que dar es acordar el precio de las casas. Una vez aceptado el precio, es necesario firmar una escritura de permuta ante notario para realizar la transmisión de la titularidad de las viviendas. Finalmente, hay que inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras.
No obstante, antes de realizar el intercambio, se debe comprobar en el Registro de la Propiedad quién es el titular de las viviendas y si tienen alguna carga, como puede ser una hipoteca. Además, hay que pedir el último recibo del IBI al propietario para comprobar que está al corriente de pago, así como certificar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.
¿Qué ocurre si la vivienda está hipotecada?
Como en una permuta de viviendas no existe intercambio de dinero, influye bastante si estas están hipotecadas. En ese caso, el precio de cada vivienda vendrá definido por su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca.
Por ejemplo, si mi vivienda está tasada en 200.000 € pero aún me quedan 40.000 € por amortizar, podré intercambiarla por una casa valorada en 160.000 €. Pero también por una valorada en 300.000 € en la que aún queden pendientes 140.000 € de hipoteca.
En estos casos es muy importante remarcar que, para que la operación sea viable, el banco debe aprobar el cambio de titular de la hipoteca. Aunque con el intercambio de inmuebles cambia el propietario de la vivienda, el banco sigue teniendo la hipoteca sobre la vivienda, que ahora pertenece a otro titular. Es por ello que debe comprobar a capacidad del nuevo dueño para devolver el préstamo hipotecario y decidir si mantiene la hipoteca.
Las opciones que se pueden plantear son varias: el banco puede realizar una subrogación para cambiar el titular o solicitar una nueva hipoteca en esa u otra entidad.
Además, cuando existe hipoteca en alguna de las propiedades, hay que sumar a los gastos de la permuta los gastos correspondientes a la novación, cancelación o formalización de la hipoteca, según proceda.
Los impuestos y gastos que debes pagar con la permuta de viviendas
Los gastos implícitos en la permuta son los aranceles notariales y registrales que supone la escritura de permuta y que se calculan en función del precio acordado.
En cuanto a los impuestos, la permuta está gravada con:
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que corresponda según la comunidad autónoma donde estén ubicados los inmuebles y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos que grava lo que se ha revalorizado la vivienda desde su compra hasta su transmisión.
La ganancia o pérdida patrimonial del IRPF que tributa al 18 % y que se aplica a la diferencia entre el valor de adquisición del bien que se transmite y el valor tomado en la permuta.
En conclusión, la permuta de viviendas es muy similar a la compraventa, en cuanto a que hay que firmar una escritura, pagar aranceles notariales y registrales, y abonar los impuestos correspondientes. Sin embargo, al no haber intercambio de dinero, solo de propiedades, normalmente las viviendas se tasan a un precio inferior (el límite es el valor catastral de la vivienda) y no a precio de mercado, lo que supone un ahorro en impuestos.
Lo complicado de la permuta inmobiliaria es encontrar la “media naranja”, es decir, un propietario cuya vivienda tenga un precio similar y encaje con lo que buscas, y que a su vez también esté interesado en tu propiedad.
