Cuando finalmente te decides a comprar una casa en concreto, uno de los primeros pasos es firmar un contrato de arras con el vendedor. Pero, ¿sabes qué debe incluir, qué tipos existen y qué implicaciones legales tiene?
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato privado que se firma entre el comprador y el vendedor de la casa antes del contrato de compraventa, en el que se acuerdan las condiciones y el plazo en el que esta se realizará. Cuando se firma, el comprador entrega una cantidad de dinero en adelanto del importe final de la compra.
¿Contrato de arras o señal?
La diferencia entre un contrato de arras o una señal o contrato de reserva es que este último permite al comprador asegurarse la compra de la vivienda a cambio de pagar una cantidad a cuenta del precio de venta (popularmente conocida como señal) mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda.
Básicamente, quiere decir que ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda, sin posibilidad de echarse atrás. Generalmente, estos contratos de reserva se firman con las promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción.
¿Qué información se incluye en el contrato de arras?
El contenido de este contrato tiene que recoger la siguiente información, aunque se pueden incluir otras cláusulas que acuerden las partes.
Los datos identificativos del comprador y del vendedor
La descripción de la vivienda
El precio de compraventa fijado
La cantidad de dinero que se da como anticipo
El plazo límite para realizar la compraventa
El reparto de gastos
Dudas sobre un contrato de arras
A la hora de redactar este tipo de contratos, es normal que surjan diferentes dudas. Estas son las más habituales.
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
Lo habitual es que el importe de las arras sea una cantidad entre el 5 y el 15 % del precio de venta de la vivienda. Este importe se descontará del precio final del inmueble, pero no está regulado legalmente a cuánto debe ascender.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
El plazo para formalizar la compraventa también es fijado libremente por las partes, pero suele oscilar entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.
¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
Si vence el contrato y no se ha realizado la compraventa, la parte afectada puede reclamar a la parte responsable la indemnización establecida en el contrato, que depende del tipo de arras.
Tres tipos de arras, con consecuencias distintas
Se distinguen tres tipos de arras que establecen los efectos jurídicos que se generan en el caso de que no se realice la compraventa de la vivienda en el plazo y forma estipulados en el contrato.
Arras confirmatorias
Garantizan que la compraventa se va a realizar, por lo que se entienden como un anticipo. Si una de las dos partes se echa atrás, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con la indemnización correspondiente en ambos casos, siguiendo el artículo 1124 del Código Civil. Por ejemplo, si el vendedor decide no vender, el comprador puede exigir la venta del inmueble o el pago de la indemnización más intereses y daños.
Arras penales
Reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, permiten exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños y perjuicios que se haya pactado cuando alguna de las partes no cumpla el contrato. Son una garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida de las arras o su devolución más lo que se haya pactado en el contrato.
Arras penitenciales
Estas son las arras más habituales en la compraventa de viviendas de segunda mano. Facilitan que cualquiera de las partes pueda desistir del contrato de acuerdo con artículo 1454 del Código Civil.
Si es el comprador quien renuncia a la compra, perderá la cantidad entregada, pero cuando es el vendedor quien no sigue adelante, tiene que devolver el anticipo por duplicado. Solo son aplicables cuando se recogen de forma expresa en el contrato de arras o se incluye el artículo 1154 del Código Civil.
