Aunque existen diferentes tipos de hipotecas, todos tienen en común que son un contrato que se firma para conseguir financiación bancaria cuando compramos una vivienda.
Las hipotecas tienen la particularidad de que la garantía del préstamo es el propio inmueble, que además, queda en manos del deudor mientras paga la deuda.
¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?
En el lenguaje común, solemos hablar indistintamente de hipoteca o préstamo hipotecario al referirnos a la financiación que se pide para la compra de una vivienda. Utilizamos ambos términos como si significaran lo mismo, pero en realidad son diferentes.
La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no paga, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas.
El préstamo hipotecario, en cambio, es el dinero que el banco le presta al comprador para adquirir la vivienda. Dinero que tiene que devolver en un plazo determinado y por el que debe pagar unos intereses.
Elementos de un contrato de hipoteca
La hipoteca se compone de tres elementos principales:
Capital
Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa. Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.
Interés
Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. En función del tipo de hipoteca, ese interés puede ser fijo o variable.
Plazo
Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses.En el caso de las hipotecas, suelen ser periodos largos, porque la cantidad del préstamo hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas, pero mayores los intereses.
Tipos de hipotecas
Se pueden enumerar diferentes tipos de hipotecas según el tipo de interés, el tipo de cuota, la tipología del bien inmueble o el público objetivo al que van dirigidas.
Si nos centramos en el tipo de interés, que es quizás el criterio más utilizado, se clasifican en:
Hipoteca fija
Las cuotas no varían durante todo el periodo de duración de la hipoteca. Es decir, son estables y no se ven afectadas por las subidas y bajadas del euríbor, que es el principal indice de referencia de las hipotecas.
Como contrapartida, el tipo de interés en el momento de contratar la hipoteca es más elevado y el plazo máximo de amortización es más corto que en las hipotecas de interés variable. En algunos casos, las comisiones por amortización parcial y total también son más altas, por lo que cancelar la hipoteca anticipadamente es más caro.
Hipoteca variable
En este tipo de hipoteca la cuota varía en función del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, que generalmente está referenciado al euríbor. Si el tipo de interés baja, las cuotas también se reducirán, pero si sube, se encarecerán.
A favor de las hipotecas variables cabe destacar que tienen periodos de amortización más amplios, llegando a los 40 años, y comisiones más bajas que otros tipos de hipotecas. La mayoría de hipotecas que se firman en España son de interés variable.
Hipoteca mixta
Las hipotecas de tipo mixto combinan un periodo inicial con un tipo de interés fijo, en el que las cuotas son estables, generalmente en los primeros años del plazo de amortización, y un tipo de interés variable, en el que las cuotas varían según la evolución del índice de referencia.
¿Qué tipo de hipoteca escoger?
A la hora de elegir una hipoteca es conveniente estudiar bien las ofertas antes de firmar, porque, al tener un periodo de amortización tan largo, cualquier pequeña diferencia (en el interés, las comisiones o los productos combinados) puede suponer una gran cantidad con el tiempo.
La mayoría de hipotecas que se firman en España son de interés variable, aunque las de tipo fijo han ido creciendo en los últimos años. Sin embargo, no existe un tipo de hipoteca mejor o peor, dependerá mucho de tus preferencias personales: de si buscas la certeza de una cuota constante o la menor cuota posible, aunque esta pueda subir en el futuro.
En ING ponemos a tu disposición un completo simulador de hipotecas para que puedas calcular la cuota de tu hipoteca en función de la cantidad que quieras pedir prestada y el plazo en el que quieras devolverla.
También podrás comparar diferentes tipos de hipotecas y saber qué cantidad puedes pedir prestada según tus ingresos y las características de la vivienda que quieres comprar.
