¿En qué consiste la amortización anticipada?
Amortizar significa pagar una deuda en cuotas o plazos. La amortización de una hipoteca se refiere al pago del capital prestado por el banco para la compra de la vivienda, que es algo que haces cada mes a través de la cuota. Así, la amortización anticipada se produce cuando realizas una amortización adicional a las ya previstas.
¿Cuándo se suele hacer una amortización anticipada?
La amortización anticipada se puede realizar en cualquier momento del préstamo hipotecario. Puede ser total, cuando se amortiza toda la deuda antes de vencer el plazo y queda cancelada la hipoteca o parcial, cuando solo se paga parte del capital pendiente.
Normalmente, se realiza cuando tienes un capital ahorrado y quieres adelantar el pago de parte o la totalidad de lo que debes al banco, aunque también hay otras circunstancias habituales, como cuando vendes la vivienda hipotecada y amortizas la deuda anticipadamente con ese capital.
¿Cómo se puede hacer la amortización anticipada parcial?
Al realizar la amortización anticipada parcial, tienes la posibilidad de elegir entre reducir el plazo de devolución o el importe de las cuotas.
Si reduces el plazo, la cuota mensual no varía, pero se acorta el tiempo; por lo tanto, la deuda se paga antes.
Si reduces la cuota, pagarás menos cada mes, pero terminarás de pagar el préstamo en el tiempo que estaba fijado.
La ley hipotecaria establece unas comisiones máximas que el cliente debe pagar al hacer una amortización anticipada. Esta comisión será la pérdida financiera que sufra el banco por la cancelación del préstamo, que a su vez dependerá de la cantidad amortizada, el tipo de interés de tu préstamo y los tipos de interés del mercado.
No obstante, esa pérdida financiera tiene unos máximos fijados por ley.
En las hipotecas de tipo variable, la comisión puede ser como máximo del 0,25 % del capital amortizado anticipadamente durante los 3 primeros años o del 0,15 % en los 5 primeros años.
Para las hipotecas a tipo fijo, la comisión máxima es del 2 % del capital amortizado anticipadamente si se realiza en los 10 primeros años del préstamo, y del 1,5 % a partir del undécimo año hasta el final.
Además, conviene recordar dos aspectos relevantes. Por un lado, que estas son las comisiones máximas que fija la ley, pero los bancos pueden ofrecer comisiones menores. Por otro lado, destacar que estas condiciones se aplicarán a las hipotecas firmadas después de la entrada en vigor de la ley hipotecaria de junio de 2019. Para las hipotecas firmadas con anterioridad, las comisiones serán las que figuren en la escritura del préstamo hipotecario.
