La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (también conocida como “nueva ley Hipotecaria”), que traspone una directiva comunitaria sobre créditos hipotecarios, tiene la finalidad de dar más protección al consumidor y más transparencia a los contratos hipotecarios. Los cambios que incorpora la ley en la tramitación de las hipotecas afectan a todo el proceso desde la solicitud hasta la firma.
¿Cuáles son los objetivos de la nueva ley Hipotecaria?
Los objetivos principales de la ley hipotecaria se resumen en:
Mayor protección del consumidor
La ley obliga al banco a facilitar más información al cliente y refuerza el asesoramiento que debe dar el notario. El banco debe proporcionar al cliente:
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que contienen toda la información de la hipoteca.
Una simulación de las cuotas en el caso de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable
Una copia del proyecto de contrato.
Información de los gastos que corresponden a cada una de las partes.
Asimismo, el notario tiene que dar un asesoramiento gratuito al cliente antes de firmar la hipoteca y emitir el acta notarial cuando comprueba que ha entendido todas las cláusulas del préstamo hipotecario.
Mayor seguridad para las entidades financieras
La ley es más exigente al analizar la solvencia del cliente, permite que el banco consulte la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para comprobar si el cliente tiene otros préstamos o es moroso. Además, el cliente tiene que presentar toda la documentación sobre su situación laboral (nóminas) y económica, a través de la declaración de la renta, para saber sus ingresos, propiedades y gastos fijos.
Mayor equilibrio en el reparto de los gastos
Con la nueva ley hipotecaria, el banco paga los gastos de formalización de la hipoteca que comprenden los gastos de notaría, registro de la propiedad, gastos de gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que varía en cada comunidad autónoma. El cliente solo paga la tasación de la vivienda y la primera copia de la escritura.
Mayor plazo para iniciar la ejecución de la hipoteca
Con la ley se han ampliado los meses de impago de la hipoteca para proceder a la ejecución. En la primera mitad del préstamo solo se puede ejecutar cuando se han cumplido 12 meses de impago o superado el 3 % de la deuda. En la segunda parte del préstamo, se amplía el plazo a 15 meses o al 7 % de la deuda.
¿Siguen las cláusulas suelo en la nueva ley hipotecaria?
No, el artículo 21 de la ley prohíbe las cláusulas suelo al establecer que “en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés”. Las hipotecas tienen por defecto un interés mínimo del 0 %, de manera que si el euríbor es negativo el tipo de interés no puede ser negativo. Además, si se llegara a aplicar un tipo de interés negativo, el cliente no cobraría intereses porque al calcular la TAE desde el inicio del préstamo siempre será positiva, es decir, que el cliente siempre tendrá que pagar un mínimo de intereses por el préstamo.
Con las cláusulas suelo que se incluían antes en las hipotecas variables, los clientes no podían beneficiarse de la bajada del euríbor porque se aplicaba un tipo mínimo, pero en 2013 el Tribunal Supremo declaró que las cláusulas suelo eran nulas. Más tarde, el Tribunal de Justicia Europeo dictaminó que los bancos tienen que devolver a los clientes las cantidades cobradas indebidamente.
Nueva ley hipotecaria y seguros: ¿son obligatorios los productos vinculados?
No, con la ley hipotecaria no hay productos vinculados(salvo excepciones previstas en la ley) sino ventas combinadas, es decir, que el banco ofrece bonificaciones por la contratación de determinados productos como seguros de vida y hogar, tarjetas de crédito o planes de pensiones, pero no obliga a su contratación. El banco tiene que presentar al cliente dos ofertas hipotecarias una propuesta con las condiciones y coste sin productos y otra con los productos y las bonificaciones correspondientes.
Cambios en los intereses de demora en la nueva ley hipotecaria
La ley ha establecido una rebaja en los intereses de demora que se aplican cuando se produce un retraso en el pago de la hipoteca.
En la nueva ley hipotecaria este interés se aplica sobre el interés remuneratorio, no sobre el interés legal del dinero. El interés de demora no puede superar 3 puntos porcentuales el tipo de interés de la hipoteca.
¿Qué cambios hay en la amortización parcial o cancelación hipotecaria con la nueva ley?
La amortización anticipada de la hipoteca tiene un límite recogido en la nueva ley hipotecaria. El banco solo cobrará la comisión por amortización anticipada si sufre una pérdida financiera cuando el cliente amortiza anticipadamente el préstamo. Esto ocurre cuando el tipo de interés en el momento de la contratación es mayor que cuando se amortiza de forma anticipada el préstamo. No obstante, el cliente solo pagará como máximo la comisión por amortización anticipada, aunque la pérdida financiera sufrida por el banco sea mayor.
Esta comisión es diferente según el tipo de hipoteca. En las hipotecas fijas se cobra como máximo una comisión de 2 % durante los 10 primeros años, y del 1,5 % el resto de los años. En las hipotecas variables, la comisión por amortización anticipada puede ser del 0,25 % durante los 3 primeros años o del 0,15 % en los 5 primeros años.
¿Qué dice la nueva ley hipotecaria sobre novación y subrogación?
La comisión máxima que puede cobrar el banco por novación, (es decir, por el cambio en las condiciones del contrato pasando, por ejemplo, de una hipoteca variable a una fija) es del 0,05 % los 3 primeros años y nada a partir del cuarto año. En este caso existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria, por lo que cualquier hipoteca vigente se puede beneficiar de esta ventaja.
En cuanto a la subrogación en la que se cambia la hipoteca de banco con el fin de mejorar las condiciones del préstamo, los gastos de notaría, registro y gestoría también los asume el banco, igual que al constituirse la hipoteca, pero en este caso lo asume el nuevo banco al que se cambia la hipoteca. El cliente solo paga la comisión de subrogación si está incluida en la escritura. Además, ahora no estás obligado a quedarte en tu banco si éste presenta una contraoferta a la oferta vinculante que te ofrece la otra entidad financiera.
¿Qué comisiones hay que pagar con la nueva ley hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria ha reducido las comisiones. Ahora solo se cobra una comisión de apertura que engloba los gastos de estudio, tramitación o concesión de la hipoteca. La ley no ha fijado un límite a esta comisión pero es un porcentaje sobre el importe del préstamo. Incluso hay bancos que no cobran esta comisión.
Las otras comisiones que incluye la ley son por amortización anticipada del préstamo y por novación, como se ha indicado en apartados anteriores.
¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?
Como ves, la nueva ley hipotecaria está planteada para proteger al consumidor, dando más transparencia al contrato hipotecario y más asesoramiento al cliente, reforzando la seguridad jurídica y con un reparto más equilibrado de los gastos entre el banco y el cliente.
Además, si ya tienes una hipoteca también la nueva ley hipotecaria facilita la subrogación y la novación, para modificar las condiciones de la hipoteca o de banco.
