Tradicionalmente, el alquiler ha sido uno de los principales déficits del mercado inmobiliario español, ya que casi siempre ha estado muy por detrás de la compra de vivienda en las preferencias de los consumidores. Para tratar de incentivarlo, la regulación tributaria establece una serie de ventajas fiscales, lo que se traduce en que, si eres propietario de un piso en alquiler, existen una serie de gastos deducibles y bonificaciones que reducen los impuestos a pagar de forma significativa.
¿Cómo tributa el alquiler de una vivienda?
Los contribuyentes que tengan arrendada su vivienda están generando una renta del capital inmobiliario y, en consecuencia, deben tributar por ella. Esta renta se incluye dentro de la base imponible del ahorro a los tipos vigentes del IRPF , que son los siguientes:
Tramos IRPF 2022 para las rentas del ahorro
Rentas del ahorro
Tipo impositivo
Hasta 6000 €
19 %
6000 – 50.000 €
21 %
50.000 – 200.000 €
23 %
Más de 200.000 €
26 %
No obstante, en el caso de que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino, se aplica una reducción del 60 % sobre la base imponible. Es decir, si has percibido 10.000 € por el alquiler de un piso, solo pagarías impuestos por el 40%, es decir, 4000 €. Sin embargo, los propietarios que tengan su vivienda destinada a, por ejemplo, el alquiler turístico o como oficina, no pueden beneficiarse de esta bonificación.
Los principales gastos deducibles del alquiler para el propietario
Para calcular la base imponible, a las rentas obtenidas por el alquiler se le restan una serie de gastos deducibles que están directamente relacionados con la vivienda y su mantenimiento. Aunque la normativa del impuesto no establece una lista cerrada de estos gastos, a continuación pasamos a resumir los más habituales.
Tributos
Serán deducibles todos los tributos y las tasas no estatales que haya que pagar por la vivienda y que incidan sobre los rendimientos computados, tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, el alumbrado, etc.
En ningún caso tendrán la consideración de gasto deducible las sanciones ni los recargos estatales.
Seguros
Serán deducibles todas las primas de los seguros vinculados con la vivienda arrendada y satisfechas durante el ejercicio fiscal. Estos seguros pueden ser de cualquier tipo: seguro de alquiler, seguro del hogar , de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otras de naturaleza análoga.
Eso sí, para que los seguros sean considerados como gastos deducibles, debe ser el arrendador quien satisfaga las primas correspondientes.
Gastos de reparación y rehabilitación de la vivienda
Los gastos de reparación y rehabilitación , tales como pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros, también son deducibles en el IRPF.
Eso sí, aquí no se incluyen las mejoras o ampliaciones en la vivienda que darán lugar, en su caso, a gastos por amortización.
Suministros del hogar
Los principales suministros del hogar, tales como luz, gas, internet o agua también son deducibles, siempre que estos gastos sean abonados por el arrendador.
Intereses del préstamo hipotecario
Si la vivienda fue adquirida mediante préstamo hipotecario , los intereses satisfechos a la entidad financiera durante su amortización también son deducibles. También lo serán otros gastos financieros, como los gastos relativos a la garantía hipotecaria vinculada a la financiación, los gastos de formalización, etc.
En ningún caso, la suma del total de los gastos deducibles por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación podrán exceder la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. No obstante, este exceso se podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes.
Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros
Si el arrendador contrata los servicios profesionales de un tercero para alquilar el inmueble o para redactar el contrato de alquiler (por ejemplo, una inmobiliaria) los gastos serán deducibles, ya que contribuyen a la generación de ingresos de alquiler.
También serán deducibles aquellos gastos devengados por terceros que tengan como fin la prestación de servicios de forma directa o indirecta sobre el inmueble. Entre ellos, se incluyen los gastos de administración, vigilancia, portería, jardinería o similares del inmueble alquilado, si los hubiese
Amortización del inmueble
También tendrá la consideración de gasto deducible el que se corresponda con la amortización del inmueble que es objeto de arrendamiento, siempre que responda a su depreciación efectiva.
Esta deducción viene determinada por Hacienda, y se corresponde con el 3 % anual sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo en ambos casos.
¿Y si tengo una segunda vivienda que no está alquilada?
Las segundas residencias que sean propiedad del contribuyente también tienen que pagar impuestos en concepto de IRPF si no están alquiladas. Hacienda considera que cualquier inmueble que no tenga la consideración de residencia habitual es susceptible de generar una renta y, en consecuencia, se considera como un ingreso. Es decir, a efectos tributarios, tiene la consideración de renta inmobiliaria imputada.
En este caso, se imputa una renta al contribuyente siguiendo el siguiente criterio:
Renta inmobiliaria imputada
Con carácter general
2 % del valor catastral
Para viviendas cuyo valor catastral haya sido actualizado en los últimos diez periodos impositivos
1,1 % del valor catastral
Para viviendas que no tengan valor catastral
1,1 % del valor en el Impuesto sobre el Patrimonio
Sin embargo, es importante aclarar que este tipo de rentas no permite la deducción de ningún gasto que haya generado el inmueble, de manera que ni seguros, ni IBI, ni gastos de reparación o mantenimiento serían gastos deducibles.
