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¿Alquilar o comprar vivienda? Así puedes calcular cuál es la mejor opción en cada caso
Alquilar o comprar una vivienda ha sido una de las dudas más habituales de las familias españolas a la hora de elegir su régimen de residencia. Esta disyuntiva ha cambiado a lo largo de los años dependiendo de diferentes factores, como el precio de cada opción, la evolución del euríbor o incluso las propias condiciones de cada ubicación.
Pero ¿qué es mejor?, ¿alquilar o comprar? Si bien no existe una respuesta única para esta pregunta, sí que se puede calcular cuál es la mejor opción en cada caso. Te explicamos todo lo que debes tener en cuenta para que tu decisión se ajuste a tus preferencias y capacidad económica.
¿Comprar o alquilar? Los factores a tener en cuenta
Para tomar la decisión de comprar o alquilar una vivienda, existen una serie de factores a tener en cuenta que detallamos a continuación.
El valor del euríbor
La mayoría de hipotecas de España a tipo variable están referenciadas a este indicador y se van revisando de manera periódica -generalmente cada seis meses o cada año-, para actualizar el tipo de interés hipotecario. Cuanto mayor sea este, mayores serán las cuotas que los hipotecados tendrán que soportar y viceversa.
Pero el euríbor no solo incide de forma directa en el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable. También influye de manera indirecta en las hipotecas a tipo fijo, ya que el tipo de interés suele estar alineado con los tipos del mercado. Con un euríbor en valores mínimos como ocurre en la actualidad, la financiación va a ser más barata y comprar te va a resultar más atractivo.
Los ahorros para la hipoteca
Antes de firmar una hipoteca, existen una serie de gastos iniciales que es necesario desembolsar. Por un lado, las entidades suelen ofrecer hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda, de manera que habrá que aportar el 20 % restante.
Por otro lado, existen una serie de gastos imprescindibles para la concesión de la hipoteca, como los impuestos (IVA o ITP dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano), tasación, gestoría, notario, registro… que suman, aproximadamente, un 10 % más. En consecuencia, los expertos recomiendan disponer de entre el 30 y el 35 % del valor de la vivienda.
Otros gastos
También es importante tener en cuenta que la propiedad de una vivienda va asociada con otros gastos que en el alquiler no siempre están presentes. Por ejemplo, deberás amueblar la vivienda, acondicionarla para vivir en ella y pagar otros gastos como la comunidad o el IBI, entre otros.
La evolución del precio de la vivienda y del alquiler
A la hora de decidirte entre comprar o alquilar una vivienda es básico que te informes bien del precio del sector inmobiliario, tanto de compraventa como de alquiler, así como también de su evolución.
De esta manera, podrás comprobar si es un buen momento para hacer una inversión en vivienda o si, por el contrario, el precio de los inmuebles es muy alto y es un mal momento para comprar. En ocasiones, el precio de la compraventa y del alquiler están desacoplados, en el sentido de que uno de ellos compensa más que el otro.
Tus preferencias y perfil
No todos los factores a la hora de decidir si comprar o alquilar una vivienda son económicos. También influyen otros factores sociales y psicológicos.
Debes tener en cuenta que, con una hipoteca, asumes un compromiso a largo plazo con el banco y, en consecuencia, será más complicado modificar sus condiciones para cancelarla. Pero si tienes pensado cambiar de ciudad a corto o medio plazo o tu trabajo te permite vivir en diferentes localizaciones, el alquiler es la opción más recomendable.
Hipoteca o alquiler: ¿cuál es más rentable?
Vamos a ver qué opción es más interesante con un ejemplo. Juan está interesado en vivir en el distrito de Ciudad Lineal, en Madrid, en una vivienda de obra nueva de 100 metros cuadrados, pero no sabe si hacerlo con una vivienda en propiedad o hacerlo de alquiler.
¿Cuál sería la mejor opción? Vamos a calcularlo.
El coste de una vivienda para su compra
Según el portal inmobiliario Idealista, el precio del metro cuadrado en esta zona es de 3226 €/m2 en agosto de 2022, de manera que una vivienda de estas características costaría un total de 322.600 €.
Vamos a suponer que Juan firma una hipoteca a 30 años para financiar una vivienda. En líneas generales, el banco te financiará 258.080 €, y necesitarás disponer de 64.520 € para comprar la vivienda. Además, según el simulador de ING, los gastos iniciales serán, aproximadamente, de 36.948 €, que se dividen de la siguiente manera:
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Gastos
Importa aproximado
Notaría
1.232 €
Registro
646 €
Gestoría
391 €
Tasación:
-
Impuestos (IVA + IAJD)
32.260 €
TOTAL
36.948 €
Pulsa aquí para una versión accesible de la gráfica
El gráfico muestra los gastos que, según el simulador de ING, tendría la firma de una hipoteca a 30 años para financiar una vivienda de obra nueva que costara 300.400 €. Siendo los gastos iniciales aproximadamente de 34.562 €, que se dividen de la siguiente manera: notaría 1232 €, registro 646 €, gestoría 391 €, sin gastos de tasación y unos gastos de Impuestos (IVA + IAJD) de 32.293 €.
El total de gastos iniciales asciende, por tanto, a 101.468 €.
A ellos habrá que sumarle la totalidad de cuotas. A 30 años, la cuota mensual para una hipoteca con un TIN de euríbor + 0,69 %, dado el nivel del euríbor (+2,156% en septiembre de 2022), es de 943,11 €. El importe total a devolver será de 355.312,90 €, de los cuales 258.080 € se corresponden con el capital y 97.232,90 € con los intereses.
El coste total de una vivienda en propiedad con una hipoteca de estas características es, por tanto, de 456.780,90 €.
Eso sí, una vez finalizado el plazo de amortización de la hipoteca, el titular habría aumentado su patrimonio en 322.600 €, algo que no sucede en el caso del alquiler.
El coste de una vivienda para su compra
Un inmueble en la misma zona y con las mismas características que el utilizado en el ejemplo de la compra tiene un coste de 13,7 €/m2, según datos del portal Idealista, de modo que un inquilino que viviese en esta zona pagaría 1370 € mensuales por esa vivienda.
Suponiendo que el inquilino decide vivir durante el mismo tiempo que dura la amortización de la hipoteca (es decir, 30 años), el coste total del alquiler sería de 493.200 €.
Entonces, ¿qué es mejor: comprar o alquilar una vivienda?
Como hemos visto, el factor económico no es el único que hay que tener en cuenta a la hora de elegir cómo vivir, si de alquiler o con vivienda en propiedad.
De todos modos, los datos del ejemplo arrojan una preferencia por la compra en lugar del alquiler, teniendo en cuenta la evolución del precio de la compra y del alquiler. No obstante, en el caso de las hipotecas a tipo variable, también hay que tener en cuenta la evolución del euríbor. Si tienes una hipoteca a tipo fijo, el euríbor no te afecta.
En cualquier caso, comprar una casa y financiarla con hipoteca a 30 años con un TIN de euríbor +0,69% supone en 2022 un ahorro de 36.419,10 € a 30 años y, además, Juan es propietario de una vivienda. Eso sí, no se han tenido en cuenta otros gastos como el IBI ni los gastos de comunidad (que corren a cuenta del arrendador), entre otros.
No obstante, la decisión de comprar o alquilar debería tomarse analizando las circunstancias y, sobre todo, las expectativas realistas del mercado. Los ciclos inmobiliarios presentan épocas en las que comprar resulta muy favorable respecto a alquilar (los años 1994 a 2000, por ejemplo) mientras que, en otras, la decisión correcta podría haber sido el alquiler (entre los años 2003 a 2009, por ejemplo).
En general, un buen medidor para tomar esta decisión podría ser el cálculo de las cuotas de la hipoteca y relacionarlas con la mensualidad del alquiler. Si la cuota está por debajo del alquiler e, incluso, si no supera en un 15% los alquileres, la mejor opción podría ser la compra. En cualquier caso, es una decisión personal que debe hacerse con mucha paciencia y teniendo en cuenta todos los posibles factores.
