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¿Qué es y cuándo interesa una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta es el producto menos conocido del mercado hipotecario. Sin embargo, puede ser una opción interesante, pues combina la tranquilidad de pagar una cuota fija durante los primeros años con la flexibilidad de una hipoteca variable, pudiendo elegir un plazo de hasta 40 años.
¿Qué es y cómo funciona una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta es un tipo de hipoteca con un periodo de interés fijo durante los primeros años (generalmente, 10) tras el cual pasa a tener un interés variable (normalmente, el euríbor más un diferencial), que abarca el resto del plazo del préstamo.
Durante el periodo fijo, la cuota hipotecaria no varía. Cuando pasa a ser variable, el tipo de interés está sujeto a las variaciones del índice de referencia, que habitualmente es el euríbor, al que se suma un diferencial.
Es decir, pasado el periodo fijo inicial, la cuota puede subir o bajar en función del euríbor cuando se realiza la revisión del tipo de interés, que suele ser anual o semestral.
¿Qué condiciones tiene una hipoteca mixta?
La hipoteca mixta tiene las mismas condiciones de contratación que las hipotecas fijas y variables en cuanto a la solvencia del prestatario y cuantía máxima de financiación (80% del valor de tasación de la vivienda).
Por lo que respecta a los productos combinados, al igual que en otros tipos de hipotecas, el tipo de interés suele tener una bonificación si se contratan otros productos de la entidad (nómina, seguros de hogar y de vida, etc).
¿Qué comisiones tiene una hipoteca mixta?
Algunas hipotecas mixtas pueden incluir diferentes comisiones o no tenerlas. Estas son las máximas legales:
La comisión de apertura no tiene máximo legal, pero debe englobar todos los gastos, tanto los de formalización como los de estudio y gestión, por los que no se puede cobrar una comisión aparte. Esto es igual para todos los tipos de hipotecas.
Durante la parte fija de la hipoteca mixta, la comisión máxima por amortización anticipada es del 2 % del capital amortizado anticipadamente durante los 10 primeros años y, si el periodo fijo es de más de 10 años, de un 1,5% a partir del undécimo año. En cualquier caso, esta compensación no puede exceder el importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir la entidad.
Durante la parte variable de una hipoteca mixta no puede haber comisión por amortización anticipada parcial o total. Esto se debe a que las hipotecas variables solo pueden tener una comisión por amortización del 0,25 % los 3 primeros años o del 0,15 % los 5 primeros años. Y durante ese periodo la hipoteca mixta tiene un interés fijo y no variable
Para las hipotecas mixtas no existe comisión por subrogación o novación. Este tipo de comisión solo se puede aplicar en el caso de pasar de una hipoteca variable a una fija durante los tres primeros años, que en el caso de las hipotecas mixtas son siempre a tipo fijo.
Ventajas de las hipotecas mixtas
La principal ventaja de una hipoteca mixta es que combina la tranquilidad de 10 años con una cuota fija y un tipo de interés más bajo que el de una hipoteca fija, con la flexibilidad de una hipoteca variable, pudiendo optar a un plazo de hasta 40 años, mientras que las fijas suelen ofrecer un plazo máximo de 25 o 30 años.
De esta forma, se puede tener controlado el coste de la hipoteca al inicio, que es cuando mayor es el esfuerzo económico y, además, gracias a su mayor plazo, poder acceder a un mayor importe de financiación o disfrutar de una cuota menor.
Supongamos por ejemplo* dos hipotecas por importe de 100.000 €. Una fija a 30 años y 1,70 %, y otra mixta a 40 años y 1,30 % de interés los 10 primeros años. La cuota de la fija sería 354,80 € al mes y la cuota de la mixta 267,28 €.
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En la imagen se ve una tabla comparativa entre una hipoteca fija y una mixta, ambas con un importe del préstamo de 100.000 €, para ver cuál puede ofrecer una cuota menor. La hipoteca fija tiene un plazo máximo de 30 años, un interés del 1,70 % y una cuota mensual de 354,80 €. La hipoteca mixta, un plazo máximo de 40 años, un interés de 1,30 % (durante los 10 primeros años) y una cuota mensual de 267,28 €.
O, visto de otra manera, si quisieras tener una cuota similar a la de la hipoteca mixta a 40 años del ejemplo* (267 €) con una hipoteca fija a 30 años y 1,70 %, solo podrías pedir 75.000 €.
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En la imagen se ve una tabla comparativa entre una hipoteca fija y una mixta para ver cuál ofrece un mayor importe de financiación con la misma cuota (270 € aprox). La hipoteca fija tiene un plazo máximo de 30 años, un interés del 1,70 % y un importe de financiación de 75.000 €. La hipoteca mixta, un plazo máximo de 40 años, un interés de 1,30 % (durante los 10 primeros años) y un importe de 100.000 €.
Por último, también hay que considerar que las hipotecas en España se calculan según el sistema de amortización francés o de cuota fija, que implica que se pagan más intereses los primeros años y menos al final. Esto hace que, a medida que pasan los años, los posibles cambios en el euríbor tengan menos impacto en la cuota a pagar.
¿Cuándo interesa contratar una hipoteca mixta?
¿Cuándo interesa contratar una hipoteca mixta?
Elegir el tipo de hipoteca depende de las circunstancias económicas y personales de cada uno. Si buscas tranquilidad durante los primeros años de tu hipoteca y un precio menor que las hipotecas fijas, la hipoteca mixta es una opción muy interesante.
También es una gran alternativa cuando buscas un plazo de amortización largo, pero no quieres sorpresas durante los primeros años, pues la hipoteca mixta normalmente combina los plazos de la variable (hasta 40 años) con un precio fijo muy atractivo durante los 10 primeros años. Esto te permite pagar siempre la misma cuota al principio y que sea significativamente inferior a la de una hipoteca fija.
Otro aspecto importante a considerar es que, si la hipoteca mixta que contrates no tiene comisión por amortización anticipada parcial o total, eso te permite una mayor flexibilidad. Por ejemplo, en cualquier momento puedes amortizar una parte del capital para reducir plazo o cuota, o hacer una amortización total si, por ejemplo, vendes la casa o recibes una herencia. Es por ello que, si crees que vas a adelantar capital a lo largo de la hipoteca, una hipoteca mixta que no te cobre comisiones por hacerlo es especialmente interesante.
Además, como hemos mencionado, cuando llega la parte variable de la hipoteca, los intereses ya tienen un peso menor en la cuota, lo que hace que los cambios del euríbor afecten menos al importe que pagas cada mes.
Para entenderlo mejor, vamos a ver un ejemplo con dos hipotecas de 100.000 € a 30 años, una fija al 1,70 % y una mixta al 1,30 % durante 10 años (después euríbor + 1 %). Y vamos a compararlas en dos escenarios diferentes para el euríbor a partir del décimo año: suponiendo que se mantiene similar al actual (-0,5 %) o que sube a máximos de los últimos 10 años (2,18 %).
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El gráfico muestra los gastos que, según el simulador de ING, tendría la firma de una hipoteca a 30 años para financiar una vivienda de obra nueva que costara 300.400 €. Siendo los gastos iniciales aproximadamente de 34.562 €, que se dividen de la siguiente manera: notaría 1232 €, registro 646 €, gestoría 391 €, sin gastos de tasación y unos gastos de Impuestos (IVA + IAJD) de 32.293 €.
Como se puede observar, incluso en un escenario negativo con el euríbor en máximos de los últimos 10 años, la cuota no se dispara, y el coste total del préstamo es solo ligeramente más caro que una hipoteca fija. Mientras, si el euríbor se mantiene en niveles actuales, la hipoteca mixta es más económica.
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Una vez completados los datos, podrás configurar la hipoteca a tu gusto, eligiendo la cantidad que deseas solicitar y el plazo de amortización. El sistema te mostrará la cuota y condiciones de todos los tipos de hipotecas.
*Estos ejemplos y los sucesivos son orientativos y no se corresponden con la oferta actual de hipotecas de ING
