Qué es una subrogación hipotecaria y cuándo conviene hacerla
Los préstamos hipotecarios se caracterizan, entre otras cosas, por tener plazos de amortización muy largos, con una media de 24 años en las nuevas hipotecas firmadas, según el INE. Durante esos años, el mercado hipotecario puede ser muy distinto al que existía cuando se firmó la hipoteca, así como nuestra situación económica. En esos casos, existe la posibilidad de cambiar las condiciones de la hipoteca, un cambio que puede hacerse a través de una novación hipotecaria, cuando se renegocia con el mismo banco, o a través de una subrogación hipotecaria, si se cambia de entidad. Que consiste en la sustitución de una de las partes del préstamo (el deudor o la entidad financiera). Hay dos tipos de subrogación:
Subrogación de acreedor: Esto sucede cuando cambiamos nuestra hipoteca a otro banco.
Subrogación de deudor: que se da cuando se producen cambios en la titularidad del préstamo hipotecario. Estos cambios deben ser aceptados por el banco.
En este caso, vamos a tratar la subrogación de acreedor.
¿Qué es una subrogación hipotecaria de acreedor?
Esta subrogación hipotecaria es la operación que permite cambiar la hipoteca de banco para mejorar sus condiciones. Principalmente se utiliza para mejorar el tipo de interés o cambiar el plazo del préstamo, aunque es posible modificar otras cláusulas.
¿Qué condiciones se pueden cambiar en una subrogación de acreedor?
En principio, cuando nos planteamos el cambio de banco es porque nuestra hipoteca se ha quedado desfasada con respecto a las condiciones financieras existentes en el mercado.
Es habitual hacerlo cuando quieres cambiar el tipo de interés o pasar de una hipoteca variable a una mixta o fija y viceversa. Pero también se pueden modificar las siguientes condiciones:
Productos combinados
Al firmar la hipoteca se obtienen mejores condiciones si se contratan determinados productos combinados, como los seguros de vida y hogar. Al renegociar las condiciones hipotecarias con el nuevo banco puedes cambiar estos productos y rebajar el coste de la hipoteca.
Comisiones
Con la subrogación puedes negociar nuevas comisiones con el nuevo banco, como, por ejemplo, la comisión de amortización, para que sea más rentable hacer amortizaciones anticipadas.
Plazo
Alargar la duración del préstamo es otra de las modificaciones más habituales que se realizan en la subrogación. Al ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, las cuotas mensuales son más bajas, aunque a la larga se paguen más intereses.
Gastos de subrogación de hipoteca
Entre los gastos de la subrogación, el primero que viene a la mente es el de la formalización de la escritura de subrogación, que genera unos gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, estos gastos corresponden al banco, a excepción de la tasación de la vivienda, que paga el hipotecado.
También hay que tener en cuenta la comisión de subrogación, que puede que tengas pactada con tu banco inicial, cuyo límite máximo depende del año en el que se firmó la hipoteca.
Fecha de firma
Comisión de subrogación
Hipoteca fija
Hipoteca variable
A partir del 16 de junio
de 2019
2 % durante los 10 primeros años, 1,5 % el resto
0,25 % los primeros 3 años o 0,15 % los 5 primeros
Entre diciembre 2017 y
junio 2019
0,5 % durante los 6 primeros años, 0,25 % el resto
Entre abril 2003 y
diciembre 2017
0,5 %
Antes de abril de 2003
1 %
La ley establecía una excepción cuando se cambiaba una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo, fijando una comisión de subrogación máxima del 0,15 % los tres primeros años y del 0 % después. No obstante, esta comisión ha sido modificada por el Real Decreto-ley 19/2022, que establece medidas para aliviar las subidas de los tipos de interés en préstamos hipotecarios.
La comisión máxima que puede cobrar el banco es del 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años y transcurrido este tiempo no se puede cobrar ninguna comisión. Sin embargo, este RD también establece que hasta el 31 de diciembre de este año no se pueden cobrar comisiones por la conversión de la hipoteca variable a fija.
¿Cuándo conviene hacer una subrogación hipotecaria?
Con la ley hipotecaria de 2019, en la que se redujo significativamente los gastos que debe pagar el cliente, una subrogación hipotecaria será interesante siempre que la nueva hipoteca tenga unas condiciones más ventajosas. Esto incluye no solo el diferencial, sino también el precio que debemos pagar por los productos combinados, como el seguro de
hogar y de vida.
Una subrogación hipotecaria interesa siempre que la nueva hipoteca tenga mejores condiciones
Ya que la mayoría de los gastos corren de cuenta del banco
Los únicos gastos en los que podríamos incurrir sería la comisión de subrogación y la tasación de la vivienda. Pero estos gastos se podrán amortizar rápidamente con el ahorro de la cuota.
¿Cómo se realiza una subrogación hipotecaria?
Si lo que queremos es hacer una subrogación para mejorar las condiciones del préstamo que tenemos con el banco, lo primero que debemos hacer es comprobar las condiciones de las hipotecas que ofrecen otras entidades financieras.
Si encontramos una con mejores condiciones, se solicita la subrogación a la nueva entidad. El nuevo banco, después de analizar tu perfil para ver si es viable la operación, te hará una oferta con las condiciones del préstamo. También se las comunicará a tu banco actual para que entregue el certificado de la deuda pendiente del préstamo en un plazo de 7 días.
El banco en el que tienes la hipoteca dispone de un plazo de 15 días para hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones que te ofrece la nueva entidad. No obstante, no es obligatorio aceptar esta oferta; puedes rechazarla y cambiar de hipoteca igualmente.
Si aceptas la contraoferta, el siguiente paso es hacer una novación con las nuevas condiciones del préstamo en tu banco actual. Si, en cambio, decides cambiar de hipoteca, tendrás que firmar la escritura de subrogación con el nuevo banco; un proceso muy similar al de firmar una nueva hipoteca.
Cómo hacer una subrogación con ING
En ING puedes traer la hipoteca que tengas en otro banco para mejorar las condiciones del crédito. Para saber el ahorro que podrías conseguir puedes utilizar nuestro simulador de hipotecas. Solo tienes que aportar la información relacionada con tu hipoteca: valor de la vivienda, capital pendiente, tiempo que queda de hipoteca y cuota que pagas. Con esos datos, obtendrás la cantidad de dinero que ahorras en función de la hipoteca que elijas.
Por último, ten en cuenta que la subrogación hipotecaria compensa normalmente si se realiza durante los primeros años, que es cuando más intereses se pagan según el sistema de amortización francés, que es el que se utiliza en la mayoría de las hipotecas.
