Las cuatro variables que deberás controlar para saber cómo funciona una hipoteca

¿De verdad crees que sabes lo que es una hipoteca? ¿Sabes que existe más de una forma de devolver el dinero del préstamo? Si esta pregunta ya te ha dejado con dudas, es que todavía puedes aprender mucho sobre cómo funciona una hipoteca. Averiguarlo te ayudará a tomar mejores decisiones al contratar una hipoteca o gestionar la que tienes.

Lo primero es saber que una hipoteca es un préstamo con garantía hipotecaria. En otras palabras, se trata de un préstamo en el que la casa ejerce como garantía, de manera que si se incumplen los pagos la entidad puede quedarse con la casa para saldar la deuda.

Toda hipoteca se compone de cuatro elementos clave: importe, tipo de interés, plazo del préstamo y modalidad de amortización (cómo se devuelve el dinero). ¿Y la cuota mensual? Por más que sea en lo que mayoría se fija al contratar una hipoteca, es solo el resultado de lo que ocurre con las otras tres variables del préstamo. Si modificas cualquiera de los otros cuatro ingredientes, la cuota también cambiará.

Importe de la hipoteca: la importancia de calcular los costes adicionales

El importe del préstamo es una de las variables que como cliente podemos decidir dentro de nuestras circunstancias. La mayoría de hipotecas financiarán hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Por eso, la recomendación más extendida entre los expertos es contar por lo menos con ese 20 % de capital y sumar también otros gastos asociados por la compra de la casa y la hipoteca.

Entre los gastos adicionales por la compra de la casa figuran los tributos. Los impuestos por adquirir vivienda varían en función de si la casa es nueva o de segunda mano. En los pisos de nueva construcción habrá que abonar el IVA, que va desde el 4 % para las viviendas protegidas hasta el 10 % general. En el caso de viviendas de segunda mano, tendrás que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que depende de cada comunidad y oscila entre el 4 % y el 10 %.

A estos gastos hay que añadir los de tasación de la vivienda, que son necesarios para que la entidad pueda valorar la operación y los propios gastos de formalización del préstamo. Entre estos últimos estarían los gastos de registro, notaría y gestoría, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Según el calculador de gastos hipotecarios de ING, los gastos adicionales para una hipoteca de 80.000 € en Madrid son de 2241 €, a los que habría que sumar los 10.351 € de gastos de compra venta (piso valorado en 100.000 €).

El tipo de interés

El tipo de interés es el precio que la entidad financiera cobra por prestar el dinero. Al final, es el reflejo del riesgo que la entidad asume. Existen diferentes modalidades de tipos de interés, cada una con sus ventajas e inconvenientes:

  • Hipoteca a tipo variable. Es la más habitual en España. En estos préstamos el tipo de interés depende de un índice de referencia, generalmente el euríbor, al que se le suma un diferencial. A partir de ahí se establecen unos periodos de revisión, de manera que si el índice de referencia sube, también lo harán los intereses de la hipoteca, y viceversa.
  • Hipoteca a tipo fijo. Se establece un tipo de interés fijo para toda la vida de la hipoteca. La ventaja de esta fórmula es que sabrás desde el principio cuánto vas a pagar cada año por la hipoteca.
  • Hipoteca Mixta. El funcionamiento de este tipo de hipotecas mezcla las hipotecas a tipo variable y las hipotecas a tipo fijo. Fijan un periodo inicial a tipo fijo y después un tipo variable. Aquí puedes ver las diferencias con una hipoteca variable.

En el tipo de interés es importante diferenciar el TIN de la TAE. El primero es la remuneración que exigirá el prestamista como contraprestación por ceder parte de su capital de forma temporal y renunciar a su utilización por un período de tiempo determinado. La TAE, por su parte, representa el coste efectivo del préstamo en porcentaje del capital prestado e incluye, además del interés aplicado al préstamo, el plazo de la operación y otras comisiones y gastos asociados directamente al mismo.

En líneas generales, conviene que nos fijemos en la TAE, pues es el indicador que servirá para hacernos una idea del coste real de una hipoteca y servirá para hacer comparaciones, porque no siempre es mejor un préstamo al 0 % TIN que al 5,95 % TIN.

El plazo de la hipoteca: cuánto vas a tardar en devolver la hipoteca

El plazo del préstamo es el número de años en los que devolverás el dinero. En España, la duración media de las hipotecas sobre vivienda es de 24 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El plazo es un elemento clave para la cuota de la hipoteca. Cuanto más larga sea una hipoteca, menos pagarás cada mes. Solo te hace falta un calculador hipotecario para hacer números. El único inconveniente es que una cuota reducida es sólo la parte amable de una hipoteca larga. Como norma general, cuanto más tardes en devolver la hipoteca más intereses terminarás pagando también en el total del préstamo.

Por eso mismo antes de amortizar una hipoteca de forma anticipada es importante hacer números.

La fórmula de amortización: cómo vas a devolver la hipoteca

El último elemento es el modelo de amortización. En otras palabras, qué fórmula matemática utilizará el banco para calcular cómo se devolverá el dinero. Todo préstamo se compone de un capital a amortizar (lo que resta por pagar de la casa) y unos intereses a pagar. Los sistemas de amortización establecen la relación entre ambas y qué porcentaje de capital e intereses se devuelve en cada mensualidad.

El sistema más utilizado en España es el sistema de amortización constante o sistema francés de amortización. La principal ventaja de esta fórmula es que la cuota a pagar será siempre igual a lo largo de toda la vida de la hipoteca, salvo por las subidas o bajadas del índice de referencia en una hipoteca a tipo variable.

Para lograr que la cuota sea constante, es necesario que durante los primeros años del préstamo se paguen más intereses que capital. Esta es su distribución según el simulador de hipotecas del Banco de España para un préstamo hipotecario tipo de 170.000 € a 25 años y un interés constante del 2,66 %.

Quizás la mejor forma de entenderlo sea a través de un pequeño cuadro de amortización completo para esa misma hipoteca.

Frente al sistema francés de amortización está el sistema alemán o de cuotas decrecientes. En este caso el importe de la cuota variará cada mes porque los intereses a pagar serán cada vez menores. Cada mes se amortizará el mismo importe de capital y se calcularán los intereses en función del mismo, por eso, la cuota mensual baja todos los meses.

Pero, ¿Y qué hay de la cuota mensual que vamos a pagar? La mensualidad de la hipoteca, que es el dato clave para la mayoría de españoles, es al final el resultado de lo que elijas para el resto de parámetros de la hipoteca. Así es como de verdad funcionan las hipotecas. Ahora que lo sabes, podrás tomar decisiones informadas sobre qué hacer con la tuya.