Cómo impacta el diferencial en tu hipoteca

Cuando vas a firmar una hipoteca, debes conocer al detalle cada uno de los elementos que determinan si es una buena oferta o no. En las hipotecas de interés variable o mixto, debemos centrar la atención en el índice que se toma como referencia. La mayoría de las hipotecas variables, más del 76 % según los últimos datos del INE, están referenciadas al euríbor, desde que en el año 2000 este índice sustituyó al Mibor, aunque existen otros índices de referencia como el IRPH.

Ahora bien, el euríbor no es el único elemento que debemos tener en cuenta a la hora de conocer el tipo de interés nominal de la hipoteca. También debemos fijarnos en el diferencial, ese número que suele acompañar al índice de referencia y que influye de manera significativa en el coste de nuestra hipoteca.

El diferencial es un porcentaje fijo que se suma al euríbor. Cada entidad financiera determina este porcentaje en función de los intereses del préstamo que concede al cliente. Así, mientras el euríbor es un índice oficial que se calcula a partir de la media del interés al que se prestan dinero las entidades financieras europeas, el diferencial es fijado por cada banco según las condiciones de su oferta hipotecaria.

Pero, ¿por qué es importante? en igualdad de otras condiciones, hace que la hipoteca con el diferencial más elevado sea más cara. Por ejemplo, en una hipoteca variable con un tipo de interés nominal del euríbor (-0,180 % en julio) al que se añade un diferencial del 0,99 %, el interés resultante será del 0,81 %. Pero si se aplica un diferencial del 1,99 % al mismo euríbor (-0,180) el interés de la cuota hipotecaria se elevaría hasta 1,81 %.

A mayor diferencial, pagamos más intereses

La suma del euríbor más el diferencial da como resultado el TIN (Tipo de Interés Nominal) que es el precio que cobra el banco por prestar dinero durante un periodo de tiempo determinado. Es decir, es el interés que como deudor debes pagar al banco por el préstamo.

En el caso de una hipoteca variable referenciada al euríbor de 180.000 € a 30 años, la aplicación de un diferencial del 0,99 % nos daría a pagar una cuota mensual de 563 €, mientras que si el diferencial que se suma es del 1,99 % la cuota se eleva hasta los 648 €. Esta diferencia se traduce en más de 30.000 € de intereses que se pagan en la hipoteca con el diferencial más alto frente a la que tiene un diferencial del 0,99 %.

Así como el euríbor varía a lo largo del año provocando subidas o bajadas en la cuota hipotecaria cuando se hace la revisión semestral o anual, el diferencial que se suma no cambia nunca. De ahí la importancia que tiene calcular el efecto que el diferencial produce sobre la cuota a lo largo de toda la hipoteca.

Las comisiones y productos vinculados también tienen impacto sobre la hipoteca

También debes tener en cuenta los efectos que tienen las comisiones y los productos vinculados en la cuantía de la hipoteca. Una hipoteca con un diferencial alto pero sin vinculaciones puede ser más barata que otra en la que el diferencial sea más bajo pero exija más productos vinculados.

El impacto de las comisiones y los productos vinculados queda reflejado en la TAE de la hipoteca que indica el coste real, incluyendo el tipo de interés del préstamo (TIN), los gastos y comisiones. Para calcular la TAE de un préstamo hipotecario, se incluyen los intereses, todas las comisiones, los impuestos y otros gastos como las primas de seguros obligatorios, a excepción de los gastos de notaría. Es posible que dos hipotecas tengan un TIN similar pero la TAE sea diferente por la cuantía de las comisiones y productos vinculados incluidos.