Los intereses de demora son aquellos que se aplican como penalización cuando el deudor incumple las obligaciones de pago. El objetivo de estos intereses es reparar el perjuicio que tiene el acreedor por el retraso en el pago de la deuda. En el caso de la hipoteca, son una indemnización que se paga al banco cuando el cliente no hace frente a las cuotas en los plazos acordados.
Los intereses de demora en la anterior ley hipotecaria
Los intereses de demora o intereses moratorios están especificados en las condiciones financieras que figuran en la escritura de la hipoteca. Hasta la ley 1/2013, que establecía medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, podían superar el 20 %, lo que suponía multiplicar de 5 a 10 veces el interés ordinario.
La ley de Defensa de los consumidores reconoce como “abusivas las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones”. De acuerdo con esta ley, los intereses moratorios podían considerarse abusivos porque, en muchos casos, suponían una indemnización desproporcionada, lo que ha generado una gran litigiosidad en los tribunales para resolver esta cuestión.
El artículo 114 de la anterior ley hipotecaria recogía que «los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago».
El interés legal del dinero se establece cada año en los Presupuestos Generales del Estado . Actualmente sigue vigente el interés legal del 3 %, igual que en los últimos 5 años, por lo que los intereses de demora no podían superar el 9 %.
Los intereses de demora en la nueva ley hipotecaria
Sin embargo, la nueva ley hipotecaria (que entró en vigor el 16 de junio de 2019) estableció algunos cambios en el límite del interés de demora con respecto a la anterior ley. En primer lugar, ahora se fija sobre el interés remuneratorio, no sobre el interés legal del dinero.
En segundo lugar, se pueden sumar como máximo 3 puntos porcentuales al interés remuneratorio. Esto significa que, si el cliente está pagando un interés del 1,99 % en la hipoteca y se retrasa en el pago de las cuotas, con la nueva ley hipotecaria el interés de demora que puede aplicar el banco no puede superar el 4,99 %.
¿Cuándo y cómo se aplican los intereses de demora?
Los intereses de demora empiezan a aplicarse desde el primer día de retraso en el pago de la cuota hipotecaria. Es decir, que además de la cuota impagada hay que sumar los intereses de demora correspondientes a la deuda.
Un ejemplo de aplicación de los intereses de demora
Si pagamos una cuota mensual de 700 € con un interés del 2 % y nos retrasamos 30 días en el pago, de acuerdo con la nueva ley hipotecaria el interés de demora a aplicar sería del 5 %.
El cálculo del interés sería, por tanto, el siguiente: 700 x 0,05 x 30/365= 2,87 €
Por último, cabe remarcar que la nueva ley hipotecaria no es retroactiva con respecto a los intereses de demora, y estos nuevos límites en los intereses de demora solo serán de aplicación para las hipotecas firmadas desde su entrada en vigor.
